Informationen zu Immobilien

In dieser 8-teiligen Videoserie wird aufgezeigt, was Immobilien in Wirklichkeit sind, wie sich ihre Preise entwickeln und warum. Weiterhin wird aufgezeigt, warum man in der kommenden Geldsystemkrise auf keinen Fall mit Schulden belastete Immobilien besitzen sollte…

Folgende Themen werden im Einzelnen behandelt:

1. Wie kommen Immobilienpreise zustande?
2. Rendite-Ermittlung
3. Eigengenutzte Immobilie
4. Vermiet-Immobilie
5. Jetzt kaufen oder warten?
6. Wie finanzieren?
7. Aufhebung der Zwangsvollstreckbarkeit
8. Was tun mit einer verschuldeten, eigengenutzten Immobilie?

[private levels=”Silberfreunde”]

Immobilien 1 – Wie kommen Immobilienpreise zustande?

http://www.youtube.com/watch?v=bZaVCDIk6To

• Wie kommen Immobilienpreise zustande?
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• Da die meisten Immobilien kreditfinanziert werden müssen, sind hier ganz grundlegend die Höhe der Zinsen ausschlaggebend. Das hängt grundsätzlich mit den Kreditkosten, also den Zinssätzen zusammen.
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• Sinken die Zinsen, dann können potentielle Interessenten sich größere Darlehen leisten, was die Immobilienanbieter veranlasst, die Preise höher anzusetzen.
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• Steigen dagegen die Zinsen, tritt der umgekehrte Effekt ein – dann können sich die Interessenten nur noch kleinere Darlehen leisten und die Immobilien-Anbieter müssen ihre Preisforderungen zurück schrauben.
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• Aber natürlich ist auch die Lage einer Immobilie extrem wichtig. In einer sehr guten Lage, zB in der Fußgängerzone einer großen Stadt, wie München, neben einem Einkaufszentrum, wird sich der Preis auf einem sehr hohen Niveau bewegen und die Immobilie wird den Wert über die Jahre erhalten, wenn nicht sogar steigern. Voraussetzung dafür ist natürlich eine sorgfältige Instandhaltung.
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• Viele unterliegen dem Trugschluss, dass sich Immobilien generell rentieren, da die Preise oft über lange Zeiträume steigen. Das ist aber ein Denkfehler, denn man muss immer alle Kosten und Aufwände rechnen und berücksichtigen, ob im fraglichen Zeitraum vielleicht nur die Zinsen gefallen sind, was den Anstieg der Immobilienpreise verursacht haben könnte. Insbesondere eigengenutzte Immobilien sind aus verschiedenen Gründen keine Investition, sondern reiner Konsum! Siehe hierzu Video Immobilien 3

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Immobilien 2 – Rendite-Ermittlung

http://www.youtube.com/watch?v=qicYrypy4bo

• Viele glauben, dass ihre Immobilie im Wert gestiegen sei – und sie damit einen potentiellen Gewinn gemacht haben – nur weil die Preise im Umfeld gestiegen sind. Das ist meist ein Trugschluss und trifft nur auf sehr hochwertige Lagen zu, wo selbst die ältesten Bruchbuden noch hohe Preise erzielen.
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• Wenn man berechnen will, ob sich eine Vermietimmobilie wirtschaftlich rechnet, muss man ALLE Kosten und Erträge berücksichtigen:
• + potentieller Verkaufspreis
• + Alle bisherigen Mieteinnahmen und die Zinsen darauf
• – Verkaufsaufwand (inklusive ALLER Nebenkosten)
• – Kaufpreis (inklusive ALLER Nebenkosten)
• – entgangener Zins für das eingesetzte Kapital
• – ALLE Erhaltungsaufwände
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• Wenn man dann einen Überschuss heraus bekommt, dann hat man einen Gewinn mit seinem eingesetzten Kapital erwirtschaftet. Bei einer Vermietimmobilie muss hier ein Überschuss herauskommen, ansonsten arbeitet man mit Verlust – dann muss man sofort gegensteuern!
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• Bei einer eigengenutzten Immobilie wird hier in den meisten Fällen ein Verlust herauskommen – auch wenn man die ersparten Mieten rechnet – und genau das zeigt, dass eine eigengenutzte Immobilie ein KONSUMGUT ist.
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• Konsumgüter sind dadurch gekennzeichnet, dass Anschaffung und Erhaltung des Objektes mehr kosten, als damit erwirtschaftet wird. Mit anderen Worten – Investitionsgüter erbringen Ertrag und Konsumgüter kosten Geld.

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Immobilien 3 – Eigengenutzte Immobilie

http://www.youtube.com/watch?v=WoiHphcADFQ

• Eigengenutzte Immobilie, Investition oder Konsumgut?
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• Konsumgut, da Abnutzung unterworfen und nur Kosten anfallen!
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• Grundsätzlich ist eine eigengenutzte Immobilie ein Konsumgut – außer man erzielt mit ihr einen Überschuss aufgrund Vermietung, zB einer Einliegerwohnung.
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• Konsumgüter zeichnen sich dadurch aus, dass sie Geld kosten bei Anschaffung und Unterhaltung – und dass sie mehr Kosten verursachen, als sie erwirtschaften. Daran kann man ganz klar erkennen, ob die fragliche Immobilie ein Konsumgut oder eine Investition ist.
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• Zur Wertberechnung einer Immobilie schaue man das Video Immobilien 2 – Rendite-Ermittlung an.
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• Der Kauf einer eigengenutzten Immobilie geht meist einher mit Gefühlen, man will ein Nest für die Familie kaufen oder bauen.
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• Aber man muss diese Gefühle ausschalten, ansonsten könnte man auf den Glauben hereinfallen, dass so etwas ein gutes Geschäft ist oder gar einen Beitrag zur Alterssicherung leistet.
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• Das ist ein Trugschluss! Immobilien sind teuer und man zahlt über Jahrzehnte Zinsen auf die benötigten Darlehen! Wegen der langen Zeiträume und der oft niedrigen Tilgung, ist die Summe der Zinsen oft ein mehrfaches der eigentlichen Darlehenssumme!
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• Hinzu kommen Zehntausende von Euros für den Erhaltungsaufwand. Wer diesen vernachlässigt, vernichtet den wert seiner Immobilie.
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• Eine eigengenutzte Immobilie kostet im Laufe ihres lebens erhebliche Summen und man muss, wenn man wissen will, was man sich im Alter tatsächlich erspart, alles berücksichtigen. Wenn man das tut, wird man in fast allen Fällen auf ein dickes Minus kommen.
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• Wer für das Alter vorsorgen will, sollte erwägen in Miete zu bleiben und mit den gesparten Beträgen Edelmetalle anzusparen, speziell Silber. Mit Glück und genügend Edelmetall, kann man nach dem Crash günstig an eine dann im Preis extrem gesunkene Immobilie kommen. Hierzu mehr in Video Immobilien 5 – Jetzt kaufen oder warten?

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Immobilien 4 – Vermiet-Immobilie

http://www.youtube.com/watch?v=JWOvIQC9Tdg

• Vermietimmobilie – Investition oder Konsumgut?
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• Grundsätzlich muss eine Vermietimmobilie eine Investition sein.
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• Eine Investition ist sie aber nur, wenn die Lage stimmt und die Einnahmen höher liegen, als sämtliche Ausgaben. Siehe hierzu Video Immobilien 2 – Redite-Ermittlung.
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• Man kann das auch anders managen: wenn man die Immobilie anzahlt – zB mit 15% – und den Rest finanziert und das Objekt die Tilgung des Darlehens, samt Zinsen und ALLER Nebenkosten trägt – dann hat man nach Rückzahlung des Darlehens durch den Mieter nach 10-15 Jahren eine schuldenfreie Immobilie und ein passives Einkommen durch den Mieterlös.
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• Es gibt ein großes Problem bei Vermietimmobilien – das ist der Mieterschutz. Wenn sich die “guten Mieter” als Mietnomaden herausstellen, dann sitzt man erst einmal in der Falle. Wenn man keine illegalen Methoden anwenden will, um solche Leute aus der Immobilie zu bekommen, muss man oft mehrere Jahre warten, bis Gerichte entsprechend urteilen.
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• Ganz besonders kritisch muss man Vermietimmobilien bei einem potentiellen Crash sehen, denn der Staat wird mittels Gesetzgebung zu verhindern wissen, dass arbeitslos gewordene aus den Wohnungen geworfen werden können. Dann bleibt der Vermieter auf der Miete sitzen und muss gegebenenfalls auch noch das Haus heizen und für die Funktion der technischen Einrichtungen sorgen. Das wäre ein gigantisches Verlustgeschäft!

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Immobilien 5 – Jetzt kaufen oder warten?

http://www.youtube.com/watch?v=rBUIvuhrhQU

• Warten, denn nach dem Crash werden die Zinsen extrem steigen, weil die Banken sich refinanzieren müssen.
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• Das wird die Immobilienpreise massiv sinken lassen. Hinzu kommt, dass die Banken bei massiver Schieflage durch Notklauseln, die Bestandteil der Kreditverträge sind, das Recht haben, die Darlehen fällig zu stellen und mit weitaus höheren Zinssätzen neu zu verhandeln.
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• Wer sich das nicht leisten kann, wird sein Haus verlieren – die Bank wird es zwangsversteigern. Das wird sehr vielen, vielleicht Millionen Menschen, so gehen, was dazu führt, dass die sich schon im Keller befindlichen Immobilienpreise noch weitaus tiefer sinken.
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• Man muss auch berücksichtigen, dass der Staat sehr wahrscheinlich einen gewaltigen Refinanzierungsbedarf haben wird und sich an Immobilienbesitzern schadlos halten wird. Man sollte also auch warten, bis ein entsprechendes “Lastenausgleichsgesetz” verabschiedet ist und erst danach kaufen, denn dann werden die Preise noch einmal gewaltig sinken, weil dann auch die bereits abgezahlten Immobilien von Leuten, die sich die Zwangsabgabe nicht leisten können, auf den Markt geworfen werden. Kirsten Lühmann, SPD, hat im Jahre 2011 bereits den Lastenausgleich für die Reparatur der Straßen ins Gespräch gebracht:
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  http://www.youtube.com/watch?v=wt9FIHuv-_0
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• Zahlungsfähige Immobilienkäufer werden die Zeit nach dem Crash später als eine “goldene Zeit” bezeichnen. Das war auch nach dem 2. Weltkrieg so – wer damals eine Handvoll Goldmünzen hatte, konnte sich ganze Straßenzüge mit Mietblöcken kaufen und Jahrzehntelang gut von den Erlösen leben.
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• Wer dieses Szenario auch so kommen sieht, der spart bis zum Crash in aktuell extrem günstigem Silber an – und kauft später, wenn die Preise sich unterhalb der Grasnarbe befinden und die Silberpreise sich multipliziert haben werden.

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Immobilien 6 – Wie finanzieren?

http://www.youtube.com/watch?v=EOEM_c3jeJY

• Wie finanziert man eine Immobilie?
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• Mindestens 30-50% Eigenkapital, besser 100%
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• Normales Bankdarlehen mit relativ hoher Tilgung und möglichst langer Zinsbindung. Beim Vertragsabschluss versuchen einen Passus mit aufzunehmen, dass der Vertrag nicht weiter verkauft werden darf.
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• Keine Sonderkonstrukte, wie Tilgungsversicherungen. Bei solchen Konstrukten bespart man über lange Jahre eine Versicherung oder einen Fond oder andere Anlageformen. Das Darlehen wird während dessen nicht getilgt. Dadurch sinken auch die Zinszahlungen für das Darlehen nicht – die Annuität bleibt also über die ganze Laufzeit gleich hoch. Das ist sehr teuer. Verdienen tut dabei nur einer – derjenige, der die Anlageformen verkauft – an der Provision. Wie hoch solche Provisionen sein können, sieht man hier.
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• Wenn dann ein Crash passiert, löst sich womöglich die besparte Anlageform in Rauch auf. Das Darlehen bleibt aufgrund der nicht erfolgten Tilgung in voller Höhe erhalten. Dann fängt man von vorne an zu tilgen…
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• In der jetzigen Situation würde ich aber überhaupt keine Immobilie finanzieren! Wenn möglich, würde ich warten, bis der Crash die Immobilienpreise in den Keller befördert hat. Siehe hierzu Video Immobilien 5.

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Immobilien 7 – Aufhebung der Zwangsvollstreckbarkeit

http://www.youtube.com/watch?v=-tVTk8sZP6Q

• Nach kompletter Abzahlung aller Darlehen oder auch nur eines Darlehens, kann man die Grundschuld für dieses Darlehen löschen lassen. Dazu schreibt man die Bank an und bittet um die Genehmigung für die Löschung. Erhält man diese, geht man damit zum Notar und lässt die Grundschuld löschen. Anschließend verlangt man von der Bank auf schriftlichem Wege alle vollstreckbaren Ausfertigungen der Grundschuld-Bestellungs-Urkunde für die entsprechenden Darlehen zurück.
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• Das ist ein Dokument, das die Bank vom Notar bekommt und das vom Käufer unterschrieben wurde. Der Unterzeichner unterwirft sich darin der sofortigen Zwangsvollstreckung durch die Bank, mit seinem kompletten Vermögen.
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• Die Bank kann diese Urkunde auch dann noch nutzen, wenn keine Schulden mehr bestehen, solange sie über dieses Dokument verfügt. Daher muss man alle Ausfertigungen dieses Dokumentes zurück fordern und die Bank ist verpflichtet, sie auszuhändigen. Das wird sie aber natürlich nur tun, wenn keine Schulden mehr bei ihr, seitens des Kreditnehmers bestehen!

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Immobilien 8 – was tun mit einer verschuldeten, eigengenutzten Immobilie? 

http://www.youtube.com/watch?v=HftzRAhXAKE

• Man muss ganz klar sehen, dass eine eigengenutzte Immobilie ein Konsumgut ist. Wer das nicht glaubt, der sollte sich das Video Immoblien 3 ansehen.
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• Also stellt sich die Frage, was tue ich mit einem Konsumgut, das ich mir in und nach einem potentiellen Währungscrash eventuell nicht mehr leisten kann?
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• Die Beantwortung dieser Frage hängt unter anderem davon ab, ob der Fragesteller Gold und Silber in ausreichender Menge hat oder nicht. Was ausreichend ist, hat Professor Bocker einmal genannt: 100 kg Silber pro Person des Haushaltes. Nach oben gibt es aber keine Grenze…
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• Hat man kein Edelmetall oder nur sehr wenig, sollte man sich überlegen, ob man später unabhängig sein will und sich von seinen Unzen nach dem Crash eine extrem preisgünstige Immobilie aus dem millionenfachen Zwangsversteigerungsbestand holen will – oder ob man voller Angst leben will, bis einem die Bank am Ende das Haus dann doch noch wegholt.
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• Ich kann hier nur zum Nachdenken anregen und dazu, sich ausgiebig zu informieren, denn ich möchte niemandem sagen: hau die Bude raus, kauf Dir Edelmetall – am besten Silber – und warte, bis nach dem Crash und bis der Staat seinen Lastenausgleich durchgeführt hat. Dann kauf Dir Deine Immobilie zurück oder eine andere. Obwohl diese Aussage richtig ist,  möchte ich das niemandem raten, weil es eine Entscheidung ist, die man zusammen mit seinem Partner treffen muss. Das kann und darf niemals von außen kommen, denn alle Beteiligten müssen dahinter stehen!
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• Noch ein Tipp dazu: mir ist bewusst, dass die meisten ihr Familienheim als Nest ansehen, als Heiligtum, als Mittelpunkt ihres Lebens. Das mag sich so anfühlen – aber der wirkliche Mittelpunkt seines Lebens ist man immer nur selbst – dann kommt die eigene Familie. Ein Haus ist allenfalls Rückzugspunkt für die Lebensmittelpunkte – und als solches ist es beliebig austauschbar! Wer das nicht hin bekommt, der frage sich, was er mit einem Ferrari tun würde, den er zwar abgöttisch liebt, den er sich aber nicht mehr leisten kann? Warum Ferrari? Weil der etwa soviel kostet, wie ein Haus und man jedes Auto fahren kann – auch sehr billige oder man kann sich eines mieten…
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• Man muss bei dieser Entscheidung die Gefühle ausschalten und ganz klar und kühl kalkulieren. Wenn man Anverwandte fragt, die das nicht können, wird man immer zu hören bekommen: Du kannst doch Dein Haus nicht verkaufen… Daher ganz klar: es kommt nur darauf an, was einer will – wenn jemand etwas wirklich will – dann wird er es auch tun – und wenn er es nicht will, dann kann ihn niemand davon überzeugen!
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• Ich wünsche jedem alles erdenklich Gute – und dass er sich richtig entscheidet!
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[Hinweis: Bildquelle Artikelbild: clipart-rahmen.de]

Anbei noch zwei Videos zum selben Themenkomplex:

http://www.youtube.com/watch?v=AIHfo6uR4_o!#t=9m30s

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